La réponse courte. Une extension qui crée jusqu’à 20 m² relève d’une déclaration préalable. En zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, ce seuil monte à 40 m² — sauf si les travaux portent la surface totale de la maison au-delà de 150 m², auquel cas le permis de construire redevient obligatoire, et l’architecte avec lui.
C’est la règle nationale. Elle dit quel dossier déposer ; elle ne dit pas ce que votre terrain autorise. Le règlement de votre zone peut limiter l’emprise au sol, imposer un recul, fixer une pente de toiture. Ces deux questions se traitent l’une après l’autre, et dans cet ordre.
Votre projet est-il concerné ?
Cette page s’adresse à vous si vous agrandissez une maison existante, quelle que soit la forme que prend cet agrandissement :
- une extension de plain-pied à l’arrière ou sur le côté ;
- une véranda close et couverte ;
- une surélévation d’un niveau ;
- l’aménagement d’un garage accolé en pièce de vie, s’il s’accompagne d’une extension ;
- une annexe accolée à la maison — un garage, un cellier, un atelier.
Ce qui n’est pas traité ici. Une construction détachée de la maison n’est pas une extension : elle relève du régime des constructions nouvelles, plafonné à 20 m² partout, y compris en zone urbaine. Un abri de jardin, un carport indépendant ou une piscine ont leur propre page.
Déclaration ou permis : ce qui fait basculer
Trois chiffres décident, et il faut les prendre dans l’ordre.
1. La surface que vous créez
Deux grandeurs se comptent séparément, et jamais ensemble. L’emprise au sol est la projection verticale du volume, débords et surplombs soutenus compris (art. R.420-1). La surface de plancher est la somme des niveaux clos et couverts, mesurée au nu intérieur, sous plus de 1,80 m de hauteur, après déductions (art. R.111-22).
Sur une extension de plain-pied, les deux valeurs sont proches sans être égales : l’emprise se mesure à l’extérieur, la surface de plancher à l’intérieur. Trois mètres carrés d’écart pour des murs de 25 cm, ce n’est rien — jusqu’au jour où le seuil est à deux mètres carrés.
2. La zone de votre terrain
Le relèvement de 20 à 40 m² ne vaut qu’en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, celle que l’article R.151-18 définit comme les secteurs déjà urbanisés ou suffisamment équipés. Une zone AU, agricole ou naturelle n’est pas une zone U : le seuil y reste à 20 m². Et sans PLU, il n’y a pas de zone U du tout.
3. Le total après travaux
C’est le compteur découvert trop tard. L’article R.431-2 fait porter son décompte sur l’ensemble : existant et création additionnés. Une extension de 25 m² sur une maison de 130 m² donne 155 m², donc un permis de construire et un architecte, alors même que l’extension reste sous 40 m².
| Surface créée | Hors zone U | En zone U d’un PLU |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 m² (emprise et plancher) | Aucune formalité | Aucune formalité |
| Plus de 5 m², jusqu’à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Plus de 20 m², jusqu’à 40 m² | Permis de construire | Déclaration préalable, sauf si le total franchit 150 m² |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Les vérifications d’urbanisme à faire avant de dessiner
Le seuil décide du dossier. Le règlement de votre zone décide du projet. Quatre points suffisent à écarter l’essentiel des mauvaises surprises :
- L’emprise au sol maximale, souvent exprimée en pourcentage de la parcelle, et calculée sur tout le bâti — maison, garage, abri compris.
- Le recul par rapport aux limites séparatives, mesuré depuis le point le plus avancé du projet, avant-toit soutenu compris.
- La hauteur maximale, et surtout le point depuis lequel le règlement la mesure : terrain naturel, égout du toit, faîtage.
- Les règles d’aspect : pente de toiture, matériaux, teintes, proportions des ouvertures. Ce sont elles qui font le plus souvent refuser une extension pourtant bien dimensionnée.
Le document opposable se consulte sur le Géoportail de l’urbanisme et en mairie. Notre guide sur la lecture d’un PLU indique quel document ouvrir et ce qu’on y cherche.
Le contexte du terrain compte aussi. Dans un périmètre protégé, l’architecte des Bâtiments de France se prononce et le délai d’instruction est majoré d’un mois. Un règlement de lotissement peut être plus restrictif que le PLU. Une servitude peut interdire de bâtir sur une bande de terrain.
Les pièces qui peuvent être demandées
La composition du dossier de déclaration préalable est fixée par l’article R.431-36. Trois pièces en forment le socle : un plan de situation du terrain dans la commune, un plan de masse coté dans les trois dimensions dès que le projet crée un volume, et une représentation de l’aspect extérieur modifié.
S’y ajoutent, selon le projet, un plan en coupe du terrain, un plan des façades et des toitures, un document graphique d’insertion et deux photographies — ces deux dernières pièces étant notamment attendues lorsque le projet est visible depuis l’espace public ou situé en secteur protégé.
Toutes ces pièces ne sont pas exigées dans tous les dossiers. Leur nombre dépend de la nature du projet, de sa localisation et des règles applicables au terrain. L’article se clôt d’ailleurs sur une garantie utile : aucune autre information ni pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente.
Ce qu’Urbizen réalise pour vous
- La qualification du projet : déclaration préalable ou permis de construire, au vu de la surface créée, de la zone et du total après travaux.
- La lecture du règlement applicable à votre parcelle, et le repérage des servitudes et périmètres qui la concernent.
- Le formulaire rempli, dans sa version en vigueur.
- Les plans réglementaires : plan de situation, plan de masse coté dans les trois dimensions, plan en coupe, plan des façades et des toitures.
- Le document graphique d’insertion, qui montre le projet dans son environnement réel.
- Le bordereau des pièces et la mise en forme de l’ensemble, prêt à déposer.
Si votre projet dépasse le seuil des 150 m² au total, le recours à un architecte est requis par la loi pour établir le projet architectural. Nous vous le disons avant d’engager quoi que ce soit, plutôt que de vous laisser le découvrir au dépôt.
Comment ça se passe
- Vous décrivez votre projet — l’adresse du terrain, la nature des travaux, les dimensions envisagées. Quelques minutes suffisent pour lancer la demande.
- Nous vérifions et nous vous rappelons — sous 24 heures ouvrées. Nous confirmons la formalité applicable et la liste des pièces que votre dossier demandera.
- Nous établissons le dossier — plans, pièces graphiques, formulaire et bordereau, à partir de vos relevés et des documents que vous nous transmettez.
- Vous recevez le dossier complet — relu et mis en forme, prêt à être déposé en mairie ou téléversé sur le guichet numérique de votre commune.
Ce que vous nous transmettez
- L’adresse et la référence cadastrale du terrain — section et numéro de parcelle.
- Des photographies de la maison et de l’emplacement prévu, prises depuis quelques points différents.
- Les plans existants si vous en disposez : plan de la maison, plan de bornage, ancien permis.
- Les dimensions envisagées de l’extension, même approximatives, et son usage prévu.
- La surface de plancher actuelle de la maison, si vous la connaissez.
L’absence d’un document ne bloque pas le démarrage. Nous commençons avec ce que vous avez, et nous vous disons ce qui manque.
Combien ça coûte
Le forfait comprend le formulaire, les plans réglementaires et les pièces graphiques du dossier standard. Un supplément de 80 € s’applique lorsque le terrain se situe en secteur relevant de l’architecte des Bâtiments de France.
Si votre projet relève d’un permis de construire, le forfait correspondant démarre à 649 €. Le montant exact vous est confirmé par un devis estimatif avant toute commande.
Les tarifs indiqués sont ceux de nos forfaits de départ. Le détail des prestations et des options figure sur la page tarifs.
Questions fréquentes
Mon extension fait 22 m² : déclaration ou permis ?
En zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, une déclaration préalable suffit — à condition que la surface totale de la maison après travaux reste sous 150 m². Hors zone U, 22 m² dépassent le seuil de 20 m² et relèvent du permis de construire.
Une véranda compte-t-elle dans la surface de plancher ?
Oui, dès lors qu’elle est close et couverte et que sa hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Une pergola ouverte, en revanche, ne crée pas de surface de plancher — mais elle crée de l’emprise au sol.
À partir de quand l’architecte devient-il obligatoire ?
Lorsque la surface totale après travaux dépasse 150 m² de surface de plancher, pour une personne physique construisant pour elle-même. Le décompte porte sur l’ensemble, existant compris. Une société civile immobilière n’y échappe pas, quelle que soit la surface.
Combien de temps dure l’instruction ?
Un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes, plus un mois en périmètre protégé. Si la mairie demande une pièce manquante, ce délai ne reprend pas où il s’était arrêté : il recommence à la réception de la pièce.
Le garage accolé compte-t-il dans le total des 150 m² ?
Un garage aménagé pour le stationnement des véhicules fait l’objet d’une déduction expresse de la surface de plancher. Le même volume aménagé en pièce de vie, lui, s’y ajoute en entier. C’est l’usage qui décide, pas les murs.
Urbizen garantit-il l’accord de la mairie ?
Non, et personne ne le peut. Nous préparons un dossier complet et conforme aux pièces que le code prévoit ; la décision appartient à l’autorité qui instruit, au regard des règles applicables à votre terrain.
Pour aller plus loin
- Extension de maison : 5 vérifications avant de dessiner les plans — le guide à lire si votre projet n’est pas encore dessiné.
- Emprise au sol et surface de plancher : deux compteurs — comment se calculent les deux surfaces qui décident du seuil.
- Le seuil des 150 m² et le recours à l’architecte — ce que le total après travaux déclenche.
- Les pièces d’une déclaration préalable, une par une — à quoi sert chaque document du dossier.
Sources — code de l’urbanisme, articles R.420-1 (emprise au sol), R.111-22 (surface de plancher), R.421-14 et R.421-17 (travaux sur construction existante), R.431-2 (recours à l’architecte), R.431-36 (pièces de la déclaration préalable), R.423-23 (délais d’instruction), R.151-18 (zone urbaine). Document d’urbanisme opposable : Géoportail de l’urbanisme. Textes consultés dans leur version en vigueur au 16 août 2026.