Surface de plancher
Somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur supérieure à 1,80 m, calculée à l’intérieur des façades après les déductions prévues.
Dossier d’urbanisme complet
La déclaration préalable de travaux, sans prise de tête.
Piscine, abri, pergola, garage, extension, façade ou panneaux solaires : la déclaration préalable encadre de nombreux projets courants. Vous renseignez votre demande en ligne ; Urbizen contrôle les informations après l’envoi, vous rappelle sous 24 h ouvrées, puis prépare le CERFA, les plans et les pièces graphiques.
Repères 2026
Quel projet relève d’une déclaration préalable ?
Le régime dépend de la surface créée, de l’implantation et de la zone du terrain. Ce tableau permet de comprendre la différence entre absence de formalité, déclaration préalable et permis de construire. Pour une piscine, la superficie retenue est celle du bassin — ni la plage, ni le local technique : comprendre en détail les seuils d’autorisation pour une piscine.
| Projet | Sans formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Abri, garage, pergola ou annexe non accolée | jusqu’à 5 m² | plus de 5 à 20 m² | plus de 20 m² |
| Extension en zone U (avec PLU) | jusqu’à 5 m² | plus de 5 à 40 m² * | plus de 40 m², ou total supérieur à 150 m² |
| Extension hors zone U (sans PLU) | jusqu’à 5 m² | plus de 5 à 20 m² | plus de 20 m² |
| Piscine enterrée ou semi-enterrée | bassin jusqu’à 10 m² | bassin de plus de 10 à 100 m², non couvert ou dont la couverture mesure moins de 1,80 m | bassin supérieur à 100 m², ou couverture de 1,80 m ou plus |
| Clôture, portail | — | selon le secteur ou une délibération de la commune | — |
| Façade, toiture, fenêtre de toit | — | en principe oui, dès que l’aspect extérieur change ** | — |
| Panneaux solaires en toiture | — | oui | — |
| Terrasse surélevée créant une emprise au sol | jusqu’à 5 m² | plus de 5 à 20 m² | plus de 20 m² |
* En zone urbaine couverte par un PLU, une extension peut relever de la DP jusqu’à 40 m². Lorsque l’extension dépasse 20 m² et porte la surface totale au-delà de 150 m², un permis de construire est requis. Pour une construction nouvelle, l’emprise au sol et la surface de plancher ne se lisent pas de la même façon : la dispense suppose que les deux restent sous le seuil, alors que le dépassement de l’une des deux suffit à faire entrer le projet en déclaration préalable. Ces repères sont nationaux : le PLU, un lotissement ou une servitude peuvent ajouter des règles. Après l’envoi du formulaire, Urbizen contrôle les informations communiquées et vous rappelle sous 24 h ouvrées si un point doit être précisé.
Certaines dispenses applicables en secteur ordinaire disparaissent dans certains périmètres protégés : vérifiez la localisation du projet avant de conclure qu’aucune formalité n’est nécessaire. Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques et dans un site classé ou en instance de classement, une déclaration préalable reste exigée pour les petites constructions et pour les piscines que ce tableau dispense ailleurs (art. R.421-2 et art. R.421-11 du code de l’urbanisme).
** Pour les travaux engagés à compter de mars 2026, l’implantation en façade d’une pompe à chaleur sur un bâtiment existant peut être dispensée de formalité lorsqu’elle n’est visible ni depuis le domaine public, ni depuis une voie ouverte au public, ni depuis un autre immeuble disposant d’une vue sur l’installation. Cette dispense ne s’applique notamment pas dans certains périmètres ou sur certains immeubles protégés (site patrimonial remarquable, monument historique inscrit, abords de monument historique, site classé ou en instance de classement, réserve naturelle et protections prévues par le code de l’urbanisme) (art. R.421-13).
Sources officielles : Code de l’urbanisme, art. R.421-9, art. R.421-17, art. R.423-23 et Service-Public.fr.
L’essentiel
C’est quoi, une déclaration préalable ?
La déclaration préalable est une autorisation d’urbanisme destinée aux travaux de moindre ampleur qui créent une surface, modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment ou concernent certains aménagements. La mairie vérifie la conformité du projet au PLU, à la carte communale et aux règles applicables au terrain.
Emprise au sol
Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus — hors ornements, marquises et débords de toiture non soutenus. Un auvent porté par des poteaux ou une extension ouverte crée donc de l’emprise sans créer de surface de plancher.
Surface existante après travaux
Pour une extension, la surface totale du bâtiment après travaux peut modifier la formalité et déclencher le recours obligatoire à un architecte.
Déclaration préalable
Pour les projets restant sous les seuils du permis : dossier plus léger et délai d’instruction de droit commun d’un mois à compter d’un dossier complet.
Permis de construire
Pour une maison neuve ou les projets dépassant les seuils de la DP : davantage de pièces et, en principe, deux mois d’instruction pour une maison individuelle.
Consulter la page Permis de construire →
La procédure
Ce qui se passe après le dépôt
- 01
Récépissé
Au dépôt, la mairie remet un récépissé avec un numéro de dossier et une date. Il fait courir le délai d’instruction.
- 02
Instruction : 1 mois en général
Délai de droit commun d’une DP, à compter d’un dossier complet. Il peut être majoré (secteur protégé, abords de monument historique) ; la mairie le signale dans le premier mois.
- 03
La réponse
Non-opposition expresse (décision écrite) ou non-opposition tacite : si la mairie garde le silence à la fin du délai, l’accord est acquis.
- 04
Affichage obligatoire
Dès l’accord, un panneau réglementaire (plus de 80 cm), visible depuis la voie publique, doit rester en place pendant toute la durée des travaux et au moins deux mois continus.
- 05
Recours des tiers : 2 mois
À compter du premier jour d’affichage continu, un tiers peut contester la décision. Sans recours, l’autorisation est consolidée.
- 06
Achèvement
En fin de chantier, vous adressez à la mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Bon à savoir
Les conditions qui peuvent changer votre dossier
La surface ne suffit pas toujours à déterminer les règles. La localisation du terrain et la situation du bien comptent également.
Secteur protégé
Architecte des Bâtiments de France
Aux abords d’un monument historique ou dans certains sites protégés, l’ABF peut être consulté. Les matériaux, teintes et implantations sont davantage encadrés et le délai d’instruction peut être majoré.
Fiscalité
Taxe d’aménagement
Une construction créant une surface taxable, un abri clos ou une piscine peut générer une taxe. Son montant dépend notamment de la nature du projet, de sa surface et des taux votés localement.
Consulter les montants officiels 2026 →Règles locales
PLU et lotissement
Implantation, hauteur, aspect des façades, couleurs ou clôtures peuvent être réglementés. Le règlement d’un lotissement peut s’ajouter aux règles communales.
Bien collectif
Copropriété
L’autorisation d’urbanisme ne remplace pas l’accord de la copropriété. Une modification des parties communes ou de l’aspect extérieur peut nécessiter un vote préalable.
Avant de commencer
Les renseignements utiles pour préparer le dossier
Vous n’avez pas besoin de maîtriser le vocabulaire de l’urbanisme. Rassemblez simplement les informations disponibles ; Urbizen contrôle ensuite leur cohérence après l’envoi.
- Adresse du terrain et, si vous la connaissez, référence cadastrale
- Nature du projet, dimensions, surfaces et distances aux limites
- Matériaux, couleurs et aspect extérieur prévus
- Photographies du terrain et de son environnement
- Croquis, devis ou plans existants si vous en disposez
Points de vigilance
Les erreurs qui font rejeter un dossier
Une demande de pièce complémentaire interrompt l’instruction et retarde le projet. Voici les incohérences les plus fréquentes.
- Se tromper de surface. Confondre surface habitable, surface de plancher et emprise au sol. Une dalle sous auvent compte dans l’emprise et peut faire basculer un « 18 m² » au-dessus du seuil : voir comment l’emprise au sol se calcule pour un garage ou un carport.
- Un plan de masse incomplet. Cotes manquantes, distances aux limites séparatives absentes, orientation oubliée.
- Des façades ou une insertion non cotées ou incohérentes avec le projet.
- Le mauvais formulaire CERFA selon la nature du projet.
- Une pièce oubliée exigée par le PLU local (volet paysager, notice).
Un dossier incomplet entraîne une demande de pièces complémentaires et suspend le délai. Urbizen prépare un dossier complet et cohérent à partir des informations contrôlées après votre envoi.
Contenu du dossier
Les pièces d’une déclaration préalable
Le dossier n’est pas une simple série de documents : les plans, les photographies et le formulaire doivent décrire exactement le même projet.
DP1Plan de situation
DP2Plan de masse
DP3Plan en coupe
DP4Façades & toitures
DP5Aspect extérieur
DP6Insertion graphique
DP7Photographie — environnement proche
DP8Photographie — paysage lointain
CERFAFormulaire officiel
BORDEREAUBordereau des pièces
Toutes les pièces ne sont pas requises pour chaque projet : elles sont sélectionnées selon sa nature et les règles applicables. Le CERFA et le bordereau des pièces sont toujours inclus.
Votre projet
Le détail, projet par projet
Chaque type de travaux a ses seuils, ses pièces et ses points de vigilance. Voici ce qu’il faut savoir pour le vôtre, et ce qu’Urbizen prépare dans chaque cas.
Extension de maisonSeuils de 20 et 40 m², total après travaux, recours à l’architecte.
PiscineCe qu’on mesure vraiment : le bassin, et rien d’autre.
Abri de jardinLe seuil de 5 m², et la taxe d’aménagement.
Pergola et carportQuatre objets, quatre régimes différents.
Transformation d’un garageLa surface de plancher qui apparaît sans qu’on bâtisse.
Panneaux solairesToiture, sol ou ombrière : trois régimes distincts.
Fenêtre de toitOù passe la ligne entre entretien et modification.
Modification de façadeOuverture, menuiseries, enduit, ravalement.
Clôture et portailLe seul cas où c’est votre commune qui décide.
Tarifs
Des forfaits clairs pour la déclaration préalable
Le montant dépend du type de projet et du nombre de pièces à produire. L’estimation est affichée dans le formulaire avant son envoi.
Clôture ou panneaux solaires
À partir de189 €
Dossier graphique ciblé pour un projet courant.
CommencerPiscine, garage, abri, pergola ou façade
À partir de249 €
Le forfait adapté à la majorité des déclarations préalables.
CommencerExtension ou agrandissement
À partir de549 €
Pour une création de surface nécessitant davantage de plans.
CommencerLes forfaits comprennent le CERFA, les plans et les pièces graphiques nécessaires au dossier standard. Le tarif est confirmé après le contrôle des informations transmises et avant toute commande. La décision finale appartient à l’autorité compétente.
Questions fréquentes
Vos questions sur la déclaration préalable
Quelle différence entre surface de plancher et emprise au sol ?
La surface de plancher concerne les surfaces closes et couvertes sous une hauteur supérieure à 1,80 m, après certaines déductions. L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ; en sont toutefois exclus les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Un projet ouvert peut donc créer uniquement de l’emprise au sol.
Les règles peuvent-elles être différentes dans ma commune ?
Oui. Les seuils présentés sont nationaux, mais le PLU, une carte communale, un lotissement ou un secteur protégé peuvent imposer des règles supplémentaires sur l’implantation, la hauteur, les matériaux ou les couleurs.
Combien de temps après l’accord puis-je commencer ?
Dès que la non-opposition est acquise. Il est toutefois prudent d’attendre la fin du délai de recours des tiers — deux mois à compter du premier jour d’affichage continu — pour sécuriser le chantier.
Dois-je afficher un panneau sur le terrain ?
Oui, c’est obligatoire dès l’accord : un panneau réglementaire visible de la voie publique, maintenu pendant toute la durée des travaux et au moins deux mois continus. Un panneau absent ou incomplet laisse le droit de recours des tiers ouvert.
Une déclaration préalable peut-elle être refusée ?
Oui : la mairie peut s’opposer au projet s’il ne respecte pas les règles d’urbanisme, ou demander des pièces complémentaires. D’où l’importance d’un dossier complet, cohérent et conforme dès le premier dépôt.
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