Diviser un terrain pour créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis constitue un lotissement au sens du code de l’urbanisme. Selon le projet, la division relève d’une déclaration préalable d’aménagement ou d’un permis d’aménager. Le nombre de lots, à lui seul, ne suffit pas à choisir la procédure.
Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 a modifié l’article R.421-19, mais son article 10 prévoit une application différée. La nouvelle rédaction s’applique aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la publication du décret, soit à compter du 28 septembre 2026. Jusqu’au 27 septembre inclus, il faut encore appliquer l’ancienne rédaction de R.421-19 a).
Cette période transitoire est importante : au 20 août 2026, un dossier déposé immédiatement reste soumis à l’ancien critère, qui vise à la fois certains aménagements communs et certains lotissements situés en secteur patrimonial protégé. Pour un dépôt à compter du 28 septembre 2026, il faudra appliquer la nouvelle rédaction puis vérifier séparément les autres protections et autorisations éventuellement applicables au terrain.
Quand une division de terrain devient-elle un lotissement ?
Une simple modification de limites entre propriétés n’a pas automatiquement le même régime qu’une division en vue de construire. Le sujet de ce guide est la division d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis.
Question à poser en premier : « la division crée-t-elle un ou plusieurs lots destinés à recevoir une construction ? » Si oui, il faut qualifier le lotissement avant de vendre ou de détacher les parcelles.
Permis d’aménager : avant ou après le 28 septembre 2026
Pour les demandes déposées jusqu’au 27 septembre 2026 inclus, l’ancienne rédaction de R.421-19 a) continue de gouverner le choix de procédure : elle vise les lotissements créant ou aménageant des voies, espaces ou équipements communs, mais aussi ceux situés dans certains secteurs patrimoniaux protégés. Pour les demandes déposées à compter du 28 septembre 2026, la nouvelle rédaction issue du décret ne retient plus, dans cet alinéa, que la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement, lorsque ces équipements sont à la charge du lotisseur.
- Création d’une voie privée commune desservant plusieurs lots à bâtir : PA à étudier.
- Création d’un espace commun propre au lotissement : PA à étudier.
- Création d’équipements communs à plusieurs lots à la charge du lotisseur : PA à étudier.
- Simple détachement d’un lot constructible sans voie, espace ni équipement commun relevant de ce critère : on se dirige en principe vers la DP, sous réserve des autres règles.
Période transitoire 2026 : le décret n° 2026-674 supprime, pour l’avenir, la branche de R.421-19 a) visant automatiquement certains lotissements situés dans un site patrimonial remarquable, aux abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement. Mais cette suppression ne s’applique qu’aux demandes déposées à compter du 28 septembre 2026. Pour un dépôt antérieur, l’ancien critère reste à prendre en compte.
Déclaration préalable : pour les autres lotissements
L’article R.421-23 a) soumet à déclaration préalable les lotissements autres que ceux mentionnés au a) de l’article R.421-19. La frontière entre DP et permis d’aménager dépend donc de la version de R.421-19 applicable à la date de dépôt de la demande.
Le formulaire de déclaration préalable dédié aux installations et aménagements est le formulaire de la famille Cerfa 16703. Service-Public référençait le Cerfa 16703*01 dans sa fiche vérifiée en mai 2025 ; contrôlez toujours la version disponible le jour du dépôt.
Le nombre de lots ne décide pas à lui seul entre DP et PA
Une confusion fréquente consiste à penser qu’un lot = DP et plusieurs lots = permis d’aménager. Ce n’est pas le critère posé par R.421-19. À compter du 28 septembre 2026, plusieurs lots pourront relever d’une DP si le projet ne crée ni n’aménage les voies, espaces ou équipements communs visés par le nouveau texte. Avant cette date, il faut en plus vérifier le critère patrimonial de l’ancienne rédaction.
| Projet | Procédure à examiner |
|---|---|
| Détachement d’un lot à bâtir, accès direct existant, aucun équipement commun créé | DP en principe |
| Deux lots à bâtir avec accès indépendants, sans voie ni espace commun créé | DP en principe |
| Plusieurs lots desservis par une nouvelle voie privée commune réalisée par le lotisseur | Permis d’aménager |
| Lots avec création d’équipements communs propres au lotissement à la charge du lotisseur | Permis d’aménager |
Division parcellaire ne veut pas dire terrain constructible
Une non-opposition à déclaration préalable de lotissement ne constitue pas un permis de construire pour le futur lot. Avant une division, il faut vérifier que la parcelle créée peut réellement accueillir le projet envisagé : zonage du PLU, accès, réseaux, implantation, emprise, hauteur, stationnement, risques et servitudes.
Pour sécuriser cette phase, un certificat d’urbanisme opérationnel peut être pertinent lorsque l’opération envisagée est suffisamment définie.
Faut-il faire borner le terrain ?
Le plan cadastral ne fixe pas juridiquement les limites de propriété. Lorsqu’il faut déterminer précisément les limites ou créer des lots destinés à être vendus, l’intervention d’un géomètre-expert est souvent centrale et peut être juridiquement obligatoire dans certaines ventes de lots de lotissement.
Urbizen peut intervenir sur l’analyse urbanistique et les pièces graphiques du dossier, mais ne réalise pas un bornage et ne se substitue pas au géomètre-expert pour fixer les limites foncières.
Que doit montrer le dossier de division ?
Le dossier doit permettre de comprendre le terrain avant division, les lots créés, leurs accès et, lorsqu’ils existent, les aménagements prévus. Plus le projet comporte de parties communes ou d’équipements, plus la représentation doit être précise.
- Plan de situation de l’unité foncière.
- Plan de l’état actuel et projet de division.
- Limites et surfaces indicatives des lots créés.
- Accès existants et projetés.
- Voies, espaces et équipements communs éventuels.
- Éléments paysagers ou protégés lorsque le contexte les rend pertinents.
DP ou PA : ce que change réellement le choix de procédure
Le permis d’aménager est une procédure plus structurante qu’une déclaration préalable. Il entraîne un dossier plus complet et des règles particulières pour l’exécution et la commercialisation des lots. Pour un projet d’aménagement de plus de 2 500 m² soumis à PA, le recours à un architecte ou à un paysagiste-concepteur doit également être vérifié.
À l’inverse, une DP de division n’autorise pas les futures maisons : leurs permis ou déclarations seront examinés ensuite selon les règles applicables.
Checklist avant de diviser un terrain
- Identifier l’unité foncière et les parcelles cadastrales concernées.
- Définir quels lots seront destinés à être bâtis.
- Vérifier si des voies, espaces ou équipements communs seront créés ou aménagés.
- Identifier la date prévue de dépôt : jusqu’au 27 septembre 2026, appliquer l’ancienne rédaction de R.421-19 ; à compter du 28 septembre 2026, appliquer la rédaction issue du décret n° 2026-674.
- Contrôler le PLU, les accès, réseaux, servitudes et risques.
- Faire intervenir un géomètre-expert lorsque les limites doivent être fixées ou bornées.
- Ne pas confondre autorisation de lotissement et autorisation de construire.
- Vérifier la version du formulaire au jour du dépôt.
Urbizen peut étudier la procédure d’urbanisme et préparer les pièces d’une division simple ou orienter le dossier vers les professionnels nécessaires lorsque l’opération relève d’un permis d’aménager ou nécessite un bornage. Pour qualifier votre terrain, vous pouvez commencer par localiser le projet.
Sources — Code de l’urbanisme, articles R.421-19 a) et R.421-23 a). Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 modifie le critère du permis d’aménager applicable aux lotissements, mais son article 10 diffère l’application de cette modification aux demandes déposées après un délai de deux mois suivant sa publication au Journal officiel du 28 juillet 2026. Jusqu’au 27 septembre 2026 inclus, l’ancienne rédaction reste donc à prendre en compte ; la nouvelle rédaction s’applique aux demandes déposées à compter du 28 septembre 2026. Sources consultées le 20 août 2026 : Légifrance — R.421-19 à R.421-25 ; Légifrance — décret n° 2026-674, article 10 et entrée en vigueur ; Service-Public — déclaration préalable d’aménagement.